📍 Kopno. 🌊 More. ☁️ Nebo.

U Crnoj Gori sam proveo nekoliko meseci. Ne kao turista, već kao posmatrač i akter. Dodic Law Firm je u Kotoru otvorio drugu kancelariju. 

Razgovarao sam sa developerima, agentima, investitorima i insajderima iz industrije i ono što se jasno vidi jeste: struktura luksuza na Jadranu se menja.

Ne govorimo više o jednom segmentu — ni o jednoj naciji, industriji, ni tržištu.

Danas se luksuz u regionu gradi na tri nivoa:
📍 Kopno → nekretnine, resorti, zdravstveni turizam.
🌊 More → nautika, marine, plovne rute, superjahte.
☁️ Nebo → privatna avijacija, povezanost, priliv kapitala iz dijaspore.

1. KOPNO – Luksuzna imovina i novi profil kupaca

U Tivtu, Porto Montenegru i Luštici danas 50% svih kupaca čine građani Srbije, a ostatak regiona i Zapadne Evrope oko 30%.

Ruski kapital više nije dominantan. Ruski kupci, koji su godinama dominirali, sada drže svega 10–15% tržišta.

Tu je i sve veći broj naših ljudi iz dijaspore, posebno iz Amerike i Švajcarske – informisani, finansijski stabilni i fokusirani na projekte visoke klase, sa kompletnom infrastrukturom, sigurnošću i dugoročnom vrednošću.

Turski investitori retko kupuju stanove, ali aktivno ulažu u zemljišta i zajedničke projekte sa domaćim developerima.

Ono što ih povezuje:

• Više ne traže samo kvadrat — već vlasništvo sa infrastrukturom.
  
  

• Žele sigurnost, poreklo kapitala, precizne pravne modele.
  
  

• Traže destinaciju koja ima zakonski okvir, ali i dugoročnu vrednost.
  
  

Ne govorimo više o „turističkim“ kupcima. Govorimo o HNWI profilima, porodicama koje donose svoj život, firmu i planove.

Najveći igrači trenutno:

- Lustica Bay – 140 miliona € prodatih nekretnina prošle godine.

- Portonovi – fleksibilni planovi plaćanja koji privlače kupce.

- Porto Montenegro – prodaja postojećih jedinica, uskoro novi projekat Vero&Versa sa 220 luksuznih stanova.

- Stari grad Kotor – sve veći broj renoviranih luksuznih apartmana u istorijskim zidinama, koji postižu premium cene zbog UNESCO zaštite i ekskluzivne pozicije u Boki Kotorskoj.

Prosečna cena luksuzne nekretnine na primorju?

Oko milion eura.

Najtraženiji su objekti na samoj obali ili unutar zatvorenih rizorta, ali Kotor pokazuje da i istorijski centri mogu igrati u istom rangu – kad imaju priču, reputaciju i ograničenu ponudu.

Ali prava razlika se vidi u urbanizmu i planiranju.

• Tivat je primer kako strategija i investicije menjaju čitavu opštinu – 35 miliona € od PDV-a godišnje, rast vrednosti i reputacije.

• Ulcinj, iako prima više turista, donosi svega 3 miliona € od PDV-a. Bez aerodroma, bolnice i ključne infrastrukture, teško je privući ozbiljnog investitora.

U Tivat se danas dolazi.

U Kotor se dolazi i ostaje.

Kroz Ulcinj se još uvek prolazi.

2. MORE – Luksuzna nautika kao novo tržište

Kad govorimo o luksuznom Jadranu, priča se ne završava na kopnu. Nautika više nije nišna industrija. Danas je ona vektor razvoja — i regulatornog, i poslovnog. Zakon o jahtama u Crnoj Gori već je doveo do toga da nacionalna flota bude među najluksuznijima u Evropi.

Dok sam ovog leta obilazio marine i razgovarao sa ljudima iz industrije, postalo mi je jasno da se luksuzna nautika razvija skoro istim tempom kao tržište luksuznih nekretnina – i privlači sličan profil kupaca a posebno investitora.

Globalno tržište luksuznih jahti trenutno vredi preko 10 milijardi USD, a očekuje se da poraste na više od 22 milijarde USD do 2034.

I Jadran na toj mapi zauzima sve važnije mesto – ne samo Hrvatska i Crna Gora, nego i Slovenija.

U našim marinama sve je više superjahti pod stranim zastavama, a charter rute između Dubrovnika, Kotora, Hvara, Visa i Venecije postaju “must” za letnju sezonu.

Događaji poput Regata The Ocean Race Europe 2025 koja se ovog septembra završava u Boki potvrđuje da elita svetskog jedrenja stiže u Crnu Goru.

Kao i kod nekretnina – infrastruktura i planiranje prave razliku.

Marine koje nude sigurnost, vrhunsku uslugu, povezane aerodrome i sadržaje privlače one koji ne dolaze samo da se zadrže dan-dva, nego da ostanu, troše i vraćaju se.

Kopno i more ovde funkcionišu kao zatvoreni krug luksuza – prodaja nekretnina generiše promet plovila, a promet plovila stvara dodatnu vrednost nekretninama, što je posebno vidljivo u Porto Montenegro.

Crna Gora ima Zakon o jahtama koji je deo paketa "yacht friendly" koji je stvorio podsticajan ambijent za razvoj jahtinga i koji često primenjujemo u praksi.

Da rezimiramo:

• Luke i marine više nisu mesta za usidrenje — već delovi integrisanih rizorta.
  
  

• Dubrovnik–Tivat–Venecija postaje nova charter ruta Jadrana.

Investicije u marine više ne dolaze samo iz turizma, već iz bankarstva, telekomunikacija, osiguranja i javno–privatnih partnerstava.

3. NEBO – Privatna avijacija, povezivanje, ubrzanje kapitala

Kada govorimo o luksuzu u regionu, postoji i treći deo slagalice – nebo.

Najteža prepreka za luksuzne projekte? Nije cena. Nije ni lokacija.

To je dostupnost.

Zato su:

• Aerodrom Tivat, sa privatnim terminalima, postao tačka ulaska HNWI posetilaca.
  
  

• Beograd sve češće polazna tačka za porodice i preduzetnike iz Srbije koji investiraju u Crnu Goru i Hrvatsku.
  
  

• Novi Sad i Niš dobijaju značaj jer zatvaraju lanac pristupa i povećavaju domaći upliv u regionalne tokove.
  
  

Poslednjih godina beleži se stabilan rast — ne samo u čarter letovima tokom letnje sezone, nego i u poslovnim putovanjima ka i iz regiona.

Kupci i korisnici luksuznih vila, resorta i superjahti sve češće koriste privatne letove kao deo kompletnog iskustva.

Šta se menja?

1. Sve više klijenata iz Srbije, Crne Gore i Hrvatske koristi privatne letove ka evropskim i bliskoistočnim destinacijama.

2. Gastarbajteri i high-net-worth pojedinci iz Amerike i Zapadne Evrope često kombinuju privatne avione sa luksuznim odmorom na Jadranu.

3. Kompanije iz regiona sve češće biraju privatne letove zbog fleksibilnosti, direktnih ruta i uštede vremena.

Zašto je to važno za region?

1. Privatni avioni donose visoku dodatnu potrošnju – od hotela i restorana do VIP transporta i posebnih usluga.

2. Povezivanje aerodroma, marina i luksuznih resorta stvara “zatvoreni krug” ponude koji može da konkuriše najrazvijenijim luksuznim destinacijama sveta.

3. Ovaj segment otvara nova radna mesta – od pilota i posada do menadžera VIP usluga.

Ove godine na Adriatic Luxury Summit by ALBA - Adriatic Luxury Business Association pričaćemo i o tome.

Kao advolat iza sebe imam više od tri godine iskustva u zastupanju švajcarske kompanije sa sopstvenom flotom – i iz prve ruke znam šta znači podići standarde privatnog avio-prevoza.

A kad se luksuz sa kopna i mora poveže sa nebom – dobijamo novu, još konkurentniju mapu regiona. Privatna avijacija, imanje na obali i kompanija u Beogradu — dobijamo zatvoren krug.

To je infrastruktura luksuza.

Zato idemo i korak dalje.

2–3. oktobar 2025.
The St. Regis Belgrade
Adriatic Luxury Summit
U organizaciji ALBA — Adriatic Luxury Business Association

Na panelu "Luxury Powerhouses – Capital, Law and the Brands of the Future", biću zajedno sa ljudima koji aktivno oblikuju ovu promenu:

• Mihailo Janković – CEO, MK Group
  
  

• Angelina Nekić – CEO, Delta Real Estate
  
  

• Dragan Marković – CEO, Triglav Osiguranje
  
  

• i drugi lideri iz bankarstva, avijacije i luksuzne gradnje.

---

O čemu govorimo?

O onome što stoji iza luksuza:

• Kapital – Ko zaista investira? Kako ulazi novac? Ko je vlasnik vlasnika?
  
  

• Pravo – Kako zaštititi investiciju i vrednost imovine kroz vreme?
  
  

• Brend – Kako Balkan prelazi iz „egzotike“ u estetiku poverenja?

Ako planirate da dođete – priđite.

Luksuz je u razgovorima, u ljudima i u sistemima koje zajedno gradimo. Radujem se razmeni znanja i iskustava.

🎟️ Karte su dostupne na: https://lnkd.in/e8UUiGe7

Vidimo se u Beogradu.

Igor Dodić
Advokat za kapital, nekretnine i međunarodne transakcije
Dodić Law Firm